Tahapan Proses Jual Beli Tanah

TAHAP PENGECEKAN

1. Sebelum Akad Jual Beli

• Pengumpulan data-data klien :
• Penjual:
  • KTP, NPWP, KK, Buku Nikah
  • PBB tahun terakhir
  • Sertifikat Asli

• Pembeli:
  • idem, kecuali sertifikat
• Memakan waktu :
  • 3 hari – 5 hari kerja (proses biasa)
  • 1 hari kerja (proses percepatan)

2. Pengecekan Sertifikat Asli

• Ke Badan Pertanahan setempat (menyertakan dokumen-dokumen ID Penjual dan Pembeli)

3. Hasil Ok / Tidak

• Jika hasil pengecekan tidak lolos (tanah sengketa/tanah diblokir/sertifikat tidak asli): Jual Beli tidak dapat dilaksanakan, semua dokumen dikembalikan PPAT kepada para pihak
• Jika hasil pengecekan OK, maka proses berlanjut ke tahap berikutnya

TAHAP PERSIAPAN DAN PERPAJAKAN

4. Pengecekan Pajak-Pajak

• Pengecekan Online PBB oleh kantor PPAT :
  • Apakah masih ada pajak terhutang
  • Apabila masih ada, PPAT akan menginstruksikan penjual untuk membayar terlebih dahulu semua pajak terhutang
  • Setelah pajak terhutang lunas, kantor PPAT akan mengajukan permohonan ke kantor pajak daerah setempat agar dikeluarkan nilai BPHTB dan PPH untuk disampaikan kepada penjual dan pembeli

5. Pembayaran Pajak

• Pembayaran pajak BPHTB dan PPH oleh penjual dan pembeli sebelum akad jual beli
• Penghitungan pajak ini dihitung berdasarkan harga transaksi Jual Beli yang akan dilaksanakan dan telah disepakati oleh penjual dan pembeli
• Jalur pembayaran langsung bisa melalui:
  • Rekening Pemda khusus di Bank BJB, atau langsung ke kantor PBB setempat
  • Dasar Hukum: PP Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 39 (1)

6. Validasi Pajak

• Setelah Pajak BPHTB dan PPH dibayarkan oleh Para Pihak, kantor PPAT akan membawa berkas bukti Pembayaran Pajak ke Kantor Pajak Pemda setempat untuk dimohonkan Validasi Pajak. (Memakan waktu 3 hari – 5 hari kerja)
• Hasil proses validasi pajak ada 2 kemungkinan:
  • OK, lalu lanjut ke tahap selanjutnya atau;
  • Mendapatkan surat pernyataan resmi dari Kantor Pajak Pemda bahwa ada kekurangan Bayar Pajak (misalnya: karena Harga Jual Beli dinyatakan terlalu rendah). Dan persyaratan ini wajib dipenuhi terlebih dahulu oleh Para Pihak sebelum maju ke proses selanjutnya yaitu akad Jual Beli
• Setelah melalui tahap ini, Para Pihak dan PPAT, akan menentukan hari penandatanganan Akad Jual Beli

TAHAP JUAL BELI DAN BALIK NAMA

6. Akad Jual Beli

• Akad Jual Beli, wajib dihadiri oleh Para Pihak yang disebutkan di dalam Akta. Apabila ada pihak dari Penjual atau Pembeli berhalangan hadir, wajib menyampaikan Surat Kuasa dalam bentuk Akta Notaris
• Pelunasan pembayaran objek Jual Beli:
  • Dapat dilakukan sebelum akad dengan menyampaikan kuitansi tanda lunas dari Penjual dan Pembeli, atau;
  • Dilunasi dihari yang sama oleh Penjual kepada Pembeli, disaksikan oleh PPAT

7. Balik Nama

• Permohonan Balik Nama, diajukan kepada Badan Pertanahan setempat, dengan melampirkan Akta Jual Beli asli, Sertifikat asli, Surat Kuasa Notariil (bila ada) dan dokumen-dokumen lain sebagaimana telah disebutkan sebelumnya
• Makan waktu umumnya:
  • 1,5 bulan – 3 bulan

7. Selesai

• Setelah Sertifikat Asli selesai dibalik Nama (Di dalam sertifikat nama pemilik lama sudah dicoret dan dicatat nama Pembeli sebagai pemilik baru oleh BPN), maka sertifikat asli dan Salinan Akta Jual Beli akan segera diserahkan PPAT kepada Pembeli
• Penjual mendapat satu Salinan Akta Jual Belinya saja